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VERS UN INFLÉCHISSEMENT DE LA POSITION DE LA COUR DE CASSATION SUR LA QUESTION DE L’EMPIÉTEMENT ?

Le 14 février 2017


La question de l’empiétement d’un ouvrage sur le terrain voisin est récurrente en Droit Immobilier.

Et plusieurs facteurs concourent à ce qu’elle reste d’actualité.

Tout d’abord, dans les grandes agglomérations, le manque de logement conduit notamment à des divisions de terrain de plus en plus nombreuses.

Les parcelles sont de plus en plus exiguës, ce qui rend les empiétements à la fois plus visibles et plus dommageables pour les voisins.

Ensuite, l’air du temps veut qu’au-delà des principes, soit recherché un équilibre le plus juste possible entre les intérêts de chacun, la notion de proportionnalité gagnant en importance. 

Ainsi, par exemple, selon le nouvel article 1221 du Code Civil : 
« Le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature, sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier. »

Sous cet angle, l’arrêt rendu par la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation le 10 novembre 2016 (n° de pourvoir 15-25113) s’avère particulièrement intéressant.


Un arrêt de la Cour d’Appel de BOURGES est cassé faute pour lui d’avoir recherché « comme il le lui était demandé, si un rabotage du mur n’était pas nature à mettre fin à l’empiétement constaté (…). »

Il est vrai que l’empiétement représentait une bande de terrain d’une superficie de 4 cm², de sorte qu’ordonner une démolition pouvait paraître disproportionné.


Mais, antérieurement et de façon constante, la Cour de Cassation se montrait intransigeante dans l’application des articles 544 et 545 du Code Civil.

Faut-il voir dans cet arrêt un infléchissement de sa position ?

L’avenir nous le dira.


Jérôme NALET, Spécialiste en Droit Immobilier, Avocat Associé au sein de la SELARL FEUGAS AVOCATS, inscrite aux Barreaux de Paris et Versailles.


NB : Vous pouvez également consulter les actualités en droit immobilier qui figurent sur le site FEUGAS AVOCATS et le blog que je consacre aux ASL et aux AFUL (https://aslinfoblog.wordpress.com/).