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QUELQUES RÉFLEXIONS SUR LA GARANTIE DES VICES CACHÉS EN DROIT IMMOBILIER
Le 13 juillet 2016
En Droit Immobilier (donc après la vente d’un appartement ou d’une maison), lorsque les Magistrats sont saisis d’une action en garantie des vices cachés et que les parties contractantes sont non professionnelles, ils sont souvent réticents à entrer en voie de condamnation.
En effet, ce type de contentieux est délicat à mener à terme.
L’acte de vente comporte de façon quasiment systématique une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés et, selon une jurisprudence constante, cette clause ne peut être écartée que si l’acquéreur prouve la mauvaise foi du vendeur.
Cela n’impose pas seulement de démontrer que le vendeur aurait dû être avisé du vice, mais bien qu’il l’a effectivement connu puis dissimulé à son acquéreur.
Sur le plan de la preuve, cela pose un problème de taille.
Par sécurité, une action en référé doit être diligentée aux fins de désignation d’Expert, faute de quoi la gravité du vice et l’importance des travaux propres à y remédier demeureront toujours discutables.
Cependant, l’Expert désigné devra s’en tenir à un avis technique et ne pourra se prononcer sur la bonne ou la mauvaise foi du vendeur.
Dans ces conditions, de deux choses l’une :
En Droit Immobilier (donc après la vente d’un appartement ou d’une maison), lorsque les Magistrats sont saisis d’une action en garantie des vices cachés et que les parties contractantes sont non professionnelles, ils sont souvent réticents à entrer en voie de condamnation.
En effet, ce type de contentieux est délicat à mener à terme.
L’acte de vente comporte de façon quasiment systématique une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés et, selon une jurisprudence constante, cette clause ne peut être écartée que si l’acquéreur prouve la mauvaise foi du vendeur.
Cela n’impose pas seulement de démontrer que le vendeur aurait dû être avisé du vice, mais bien qu’il l’a effectivement connu puis dissimulé à son acquéreur.
Sur le plan de la preuve, cela pose un problème de taille.
Par sécurité, une action en référé doit être diligentée aux fins de désignation d’Expert, faute de quoi la gravité du vice et l’importance des travaux propres à y remédier demeureront toujours discutables.
Cependant, l’Expert désigné devra s’en tenir à un avis technique et ne pourra se prononcer sur la bonne ou la mauvaise foi du vendeur.
Dans ces conditions, de deux choses l’une :
- Soit ses opérations d’expertise feront apparaître des éléments concrets impliquant le vendeur (par exemple, la dissimulation à l’acquéreur d’un arrêté de catastrophe naturelle, d’un sinistre important juste avant la vente, etc…) et le Tribunal ensuite saisi sur le fond pourra entrer en voie de condamnation ;
- Soit la mesure d’expertise ne fera apparaître aucune information particulière et mettant en cause le vendeur, ce qui rendra difficile une action sur le fond.
C’est pourquoi, en pratique, il faut dans la mesure du possible ne pas s’en tenir à une réflexion sur la garantie des vices cachés et rechercher dans l’acte de vente d’autres clauses propres à mettre le vendeur en défaut.
Il arrive que des travaux aient été effectués dans la période de dix ans précédant la vente.
Dans cette hypothèse, la garantie du vendeur (même non professionnel) au sens des articles 1792 et suivants du Code Civil sera due à l’acquéreur.
Généralement, cela est mentionné dans l’acte de vente, mais encore faut-il que le Notaire ait été averti des travaux.
- Soit la mesure d’expertise ne fera apparaître aucune information particulière et mettant en cause le vendeur, ce qui rendra difficile une action sur le fond.
C’est pourquoi, en pratique, il faut dans la mesure du possible ne pas s’en tenir à une réflexion sur la garantie des vices cachés et rechercher dans l’acte de vente d’autres clauses propres à mettre le vendeur en défaut.
Il arrive que des travaux aient été effectués dans la période de dix ans précédant la vente.
Dans cette hypothèse, la garantie du vendeur (même non professionnel) au sens des articles 1792 et suivants du Code Civil sera due à l’acquéreur.
Généralement, cela est mentionné dans l’acte de vente, mais encore faut-il que le Notaire ait été averti des travaux.
Une mesure d’expertise judiciaire, même dans le silence de l’acte, peut faire apparaître que des travaux ont été effectués peu de temps avant la vente et qu’ils avaient pour but de remédier à un vice, en tout cas de le dissimuler.
Il est en outre courant que l’acte de vente intègre une déclaration du vendeur selon laquelle aucune déclaration de sinistre ayant donné lieu à indemnisation n’a été effectuée durant une certaine période.
Là encore, si l’acte de vente est silencieux et si les opérations d’expertise font apparaître qu’un sinistre est survenu et qu’il a été suffisamment important pour enclencher une saisine de l’assureur puis une indemnisation, la mauvaise foi du vendeur s’en trouvera ainsi étayée.
En conclusion :
Il est en outre courant que l’acte de vente intègre une déclaration du vendeur selon laquelle aucune déclaration de sinistre ayant donné lieu à indemnisation n’a été effectuée durant une certaine période.
Là encore, si l’acte de vente est silencieux et si les opérations d’expertise font apparaître qu’un sinistre est survenu et qu’il a été suffisamment important pour enclencher une saisine de l’assureur puis une indemnisation, la mauvaise foi du vendeur s’en trouvera ainsi étayée.
En conclusion :
- La notion de vice caché est souvent invoquée par les acquéreurs mais s’avère, juridiquement, difficile à manier ;
- C’est pourquoi il ne faut pas oublier que, fort heureusement, d’autres pistes peuvent être explorées et d’autres fondements juridiques invoqués.
- C’est pourquoi il ne faut pas oublier que, fort heureusement, d’autres pistes peuvent être explorées et d’autres fondements juridiques invoqués.
Jérôme NALET, Spécialiste en Droit Immobilier, Avocat Associé au sein de la SELARL FEUGAS AVOCATS, inscrite aux Barreaux de Paris et Versailles
NB : Vous pouvez également consulter les actualités en droit immobilier qui figurent sur le site FEUGAS AVOCATS
NB : Vous pouvez également consulter les actualités en droit immobilier qui figurent sur le site FEUGAS AVOCATS
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