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L'ACCORD SUR LA CHOSE ET SUR LE PRIX NE SUFFIT PAS EN DROIT IMMOBILIER

Le 30 septembre 2016

Selon l’article 1583 du Code Civil, une vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ».

Cela n’est pas nécessairement vrai en Droit Immobilier.

Le contentieux portant sur des ventes non-finalisées d’appartements ou de maisons y est courant.

Et le vendeur ou l’acquéreur, en cas de revirement de l’autre partie, considère souvent que la vente est parfaite en faisant état d’échanges écrits, qui effectivement montre un accord sur la chose et sur le prix.

Toutefois, tant qu’une promesse ou un compromis de vente en bonne et due forme n’a pas été signé, la vente de la maison ou de l’appartement n’est pas parfaite.

La Cour de Cassation considère par exemple qu’une offre d’achat acceptée n’est pas un avant contrat fixant l’ensemble des conditions de vente d’un bien donc qu’elle ne peut engager les parties l’une envers l’autre (voir un arrêt du 6 mai 2003, n° 01-17.638).

Elle a également jugé qu’une offre d’achat acceptée ne pouvait valoir vente, aucun accord entre les parties n’étant intervenu sur les conditions de ladite vente (voir un arrêt du 28 mars 2006, n° 05-14.090).

Au demeurant, cela n’est guère surprenant, dans la mesure où il ne s’agit pas de vendre une simple chose au sens de l’article 1583 précité.

Des conditions suspensives sont la plupart du temps prévues, ne serait-ce que sur les modalités de financement de l’acquisition.

Par conséquent, si chaque situation mérite d’être examinée au cas par cas, seuls les revirements après signature de la promesse ou du compromis de vente sont le plus souvent susceptibles d’être sanctionnés par les Tribunaux.


Jérôme NALET, Spécialiste en Droit Immobilier, Avocat Associé au sein de la SELARL FEUGAS AVOCATS, inscrite aux Barreaux de Paris et Versailles


NB : Vous pouvez également consulter les actualités en droit immobilier qui figurent sur le site FEUGAS AVOCATS (www.feugas-avocats.com) et le blog que je consacre aux ASL et aux AFUL (https://aslinfoblog.wordpress.com/).